九仓(00004-HK)斥內地预售证令市场不健康

因九龙仓置业物业几乎全为收租物业，因而有稳定收入，季度和年度等变化趋势亦有跡可循，而对于九龙仓集团来说，因公司业务以「卖楼」为主，收入及盈利情况要视乎项目落成和入账进度，也因此季度和年度的波动性相对更大。吴天海称，分拆以后时至今日，相信股东组合已有些变化，他今日重申让投资者有不同选择为当时分拆两家公司的初衷。除此以外，派息也可作为投资者考量的一个因素，九龙仓置业定位近乎产业信托，于分拆之时以确定派发65%的核心盈利作为股息，而九龙仓集团的派息比例还需视乎盈利情况，基本派息比率维持在30%，吴天海称未来亦会维持这一派息比率，若未来出现重大变化则会考虑再做调整。

就九龙仓集团本身而言，将香港收租物业分拆出去后，目前公司在香港业务收入占集团总收入约在22.7%，而內地业务收入占比则约为77.22%，被问及未来集团会否变成內房股的倾向，吴天海对此予以否认，称未来香港和內地业务将会平衡发展，香港房地产仍然会是集团发展重点。

撇除去年打包分拆出去的九龙仓置业，截至今年6月底，集团录得股东应占溢利28.6亿元，按年下跌19.2%；核心盈利25.27亿元，减少9.49%，收入按年增加约4%至78.23亿元。再深究核心盈利减少之原因，公司称主要因为內地发展物业盈利较去年减少22.8%，部分因为项目有时间差异所致，期望下半年项目入账后全年业绩可大致与去年相若水平。

在內地，房地产开发商要销售商品房需要取得《商品房预售许可证》，这对于商品房的平均售价带来很大限制，地产商只能选择以低于市价放售楼盘，或者是等待获批准再以贴近市价放售。吴天海称，这一措施的确令地产商颇为困扰，北京、上海等城市管制很严格，地产商获批准的出售价格是不合理的低于市场价。他认为限购限价使得中标者在市场中有更高水位，这吸引到更多人即使本来没有购房需求也要抱着买六合彩的心态试试能否中标，房价因此更易被抬高，从而令市场也变得更加不健康。他又指，集团多会选择等待贴近市价时再放售；不过集团并非无限期等待，适当时候亦会以低于市价方式放售，且留意到部分城市政策措施稍有放鬆，集团近期已于上海一项目以较为合理价格拿到预售证，预期未来数星期內推出。集团定下內地发展物业全年销售目标220亿元人民币，但上半年仅达到72亿元销售额，吴天海则称下半年销售增长较上半年快，但达成全年销售目标的确有挑战，会尽力达到。

但目前楼市调控大致呈现「一城一策」的区域化局面，北京上海等一线城市调控相对更紧张，这也造成在一线城市增加土地储备的门槛更高，而二线城市更有发展空间。今年上半年，集团与杭州及苏州都有进行投地，截至目前公司土地储备约为380万平方米。至于下半年拿地计划，吴天海认为未来可考虑对这些土地储备进行消化，但视乎卖楼情况，若有好的土地亦会争取。

集团收租物业目前多集中在內地，于今年5月才开业的长沙国金中心6月和7月商户月平均销售额达到2亿人民币，而去年9月开业的成都国金中心今年上半年商户销售额亦较去年同期增长超过两成。吴天海称，內地有强劲的消费能力，重要的是需要有合适的地点来释放消费力，而成都和长沙对零售业来说都是具有价值的城市。

而香港市场方面，本港多间银行接连上调按揭息率后，大摩发报告吁投资者避开地产股。对此，吴天海认为加息对地产股而言不是利好消息，但也并非利淡消息，商场对于加息的预期累计已久，只要加息幅度与市场预测之间的偏差不大，相信不会给地产行业带来重大影响。

文：邹舒惠