美国楼市惊现全面溃败,美联储有罪但还有同党

随着特朗普“带节奏”炮轰美联储，美国的“自媒体”们纷纷将各类负面经济现象都归咎到了美联储头上，除了股票下跌以外，美国楼市的调整也被认为与不断上升的利率有关。

但瑞银集团指出，“一切都怪美联储”更像是一种被刻意引导的社会情绪。至少美联储加息对于美国楼市调整的影响并没有各类“大V”吹嘘的那么严重。另外，美国楼市现在的状况的确不佳，但也没有媒体吹嘘的那么困难。

过去的一年里美国经济在刺激政策的作用下维持了增长的势头，但房地产市场却出现了全面溃败的迹象。新建住房和成屋销售均出现了较大幅度的回落。

瑞银指出，不仅是销售额，房屋开工情况和房租都出现了下滑。更重要的是消费者信心也出现了根本性的变化。密歇根大学和房利美的调查都显示，目前美国市场认为是卖房好时机的人要比看好买房的多，这一情况在此前26年里只出现过2次。

除了销售情况和市场情绪以外，美国楼市也出现了供给过剩的情况。大型房屋空置率出现了上升的迹象，在建住宅的数量自2013年开始就出现了显著的上升，赶上现在的楼市情况颇为尴尬。

瑞银表示，虽然美联储加息的确是造成楼市“熄火”的原因之一，但在瑞银的模型中，利率上升对于房价的影响比例只占到了全部要素的不到一半。

瑞银指出，市场舆论中造成美国楼市下滑的因素大致有六个，分别为美联储加息、高房价、供给侧政策限制、税收制度变化、学生贷款和信贷标准提高以及倾向于租房的心态变化。但其中能够用来解释楼市调整的因素其实并不多。

从消费者心态来看，自从2016年11月按揭利率上升开始，因为利率升高而不再认为应当进场买房的受访者人数开始增加，而那些有意愿买房的人中也有不少是因为利率上涨预期而想早点进场锁定较低的利率。

但瑞银根据测算也发现，如果说美联储加息就是楼市下跌的罪魁祸首，那么当前的调整情况不应该如此严重，一定还遗漏了其他的重要因素。

根据不同口径统计，美国房价自2014年以来平均年化涨幅大约为6%。然而瑞银却认为，房价的上升对于房屋市场的影响有限。

瑞银指出，房价本身是房地产市场供需关系的表现。和商品市场不一样的是，房价的走势相对缓慢一些。虽然房屋价格上升会造成销量减少，但同时也会引起热钱流入房屋建设领域谋求分一杯羹。

但现在发生的情况却根本不是这样。独立住宅的开工率仍处于历史平均水平之下，而且在房屋销售数据掉下来之前也没有上升的势头。同时房屋在市场上的交易仍相对活跃，库存水平虽然有所上升但仍处于低位。

瑞银认为，除了利息上升和高房价以外，肯定还有引起楼市调整的原因。有些因素虽然并不方便量化但对于解决这个问题依旧重要。

此外，有分析师表示，即使美国楼市进入下行阶段，也不太可能把经济拖垮。一方面，美国就业市场依旧保持强劲，工资和住户组成数仍在上涨构成了美国楼市长期的支撑。另一方面，即使判断出现了偏差，美国住宅投资占GDP的比重也仅有4%。

总的来说楼市引发衰退并不是不可能，但是绝对不是那些“媒体人士”信手拈来的那么简单。